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[特別控除を受けるためのきほんの「き」]譲渡所得とは?
(2018-02-12)
「マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除の特例」
「平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例」
「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの3,000万円特例」
など、現在様々な所得控除の特例が存在します。

”一定要件を満たすことで、譲渡所得から特例ごとに定められた金額分を控除することが出来ますよ。”という特例ですが
そもそも譲渡所得とは、どのように算出するのでしょうか。


【譲渡所得の計算方法】
譲渡所得の金額は、次のように計算します。
収入金額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 特別控除額 = 課税譲渡所得金額


【取得費となるもの】
取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となり、取得費に含まれる主なものは次のとおりです。
ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。
(1) 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。)したときに納めた登録免許税(登記費用も含みます。)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税
 なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
(2) 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
(3) 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
(4) 土地の取得に際して支払った土地の測量費
(5) 所有権などを確保するために要した訴訟費用
 これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
 なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
(6) 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
(7) 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
(8) 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金


【譲渡費用となるもの】
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことで、主なものは次のとおりです。
(1) 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
(2) 印紙税で売主が負担したもの
(3) 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4) 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
(5) 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
 これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6) 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
このように、譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。
したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。


上記が譲渡所得のあらましとなります。
譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行う必要があります。申告時期に慌てない様、取得費や譲渡費用の金額が分かるものは予め準備をしておくとよいでしょう。


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